Fundos Imobiliários: O que é e Como Investir

Sabe aquela ideia bem antiga, de que o melhor investimento está em adquirir imóveis e negociá-los quando sua rentabilidade estiver lá nas alturas? É, essa ideia pode até parecer meio ultrapassada, mas nunca esteve tão moderna quanto em nossos dias.

Algumas pessoas chegam a priorizar investimentos baseados em fundos imobiliários, deixando de lado as formas mais agressivas e modernas para gerar lucratividade.

Para não deixar você ‘no vácuo da informação’, vamos explicar a definição de fundo imobiliário, como funciona esse tipo de investimento, como praticá-lo e alguns detalhes sobre rentabilidade e segurança.

O que são?

O que são fundos imobiliários? Dito de forma simples, um fundo imobiliário é chamado também de condomínio fechado. Os apartamentos (ou ‘cotas’) que o constituem foram adquiridos por investidores.

Ao se tornar um investidor das cotas de um fundo imobiliário, você na realidade não exercerá direito sobre os imóveis. Mas também não haverá a necessidade de responder por obrigações contratuais ou administrativas em relação às cotas que fazem parte do fundo.

Diversos tipos de empreendimentos do ramo imobiliário são construídos utilizando-se os recursos dessas cotas. Alguns exemplos são:

  • Galpões de logística;
  • Prédios comerciais; e
  • Shopping centers.

Além disso, os fundos podem adquirir títulos de empreendimentos do setor imobiliário. Alguns deles são os CRIs (Certificados de Recebíveis imobiliários)  e os LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).

Como funciona?

O processo de investimento dos fundos imobiliários funciona de maneira muito similar ao investimento nas ações. Como assim?

As cotas de cada fundo são compradas na Bolsa de Valores do Brasil. Isso pode ocorrer no que é chamado de oferta pública. Ou então, por se negociar através do mercado secundário.

Nesse caso é aconselhado realizar a negociação com outros investidores por meio de plataformas disponibilizadas por alguma corretora de valores.

Um dos motivos que fazem com que a maioria dos investidores decida seguir em frente com as negociações de compra e venda das cotas envolve a valorização dos imóveis.

Assim, para quem deseja usar seus recursos de forma a ter lucros a médio e longo prazo, esta é uma boa opção.

Como investir em fundos imobiliários?

Para obter lucros negociando fundos imobiliários, você precisa seguir passos específicos. E quais são eles? Segundo o renomado portal de finanças InfoMoney, você deve:

  • Realizar o seu cadastro completo numa corretora de valores
  • Determinar em que tipo de fundo você investirá
  • Enviar uma ordem através do home-broker (software da própria corretora onde se pode adquirir e vender cotas de forma similar à negociação de ações)

A partir daí, você precisa esperar para saber se suas condições de compra foram aceitas, e seguir negociando. Sempre leve em conta os seguintes fatores ao negociar: custos (como taxas de administração e corretagem e Imposto de Renda) e riscos (como liquidez, inadimplência,  vacância e mercado).

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Rentabilidade e segurança

Todo investimento possui riscos. Por mais empolgados ou esclarecidos que os envolvidos nas negociações estejam, pensar bem nunca está fora de questão.

Porém, você vai perceber que, com o passar dos anos, sua experiência como investidor de cotas aumentará, ampliando sua visão sobre os prós e contras desse tipo de investimento.

O que se pode dizer sobre a rentabilidade dos fundos imobiliários? Ela é variável, dependendo de alguns destes fatores:

  • A maneira de investir os recursos;
  • O momento em que se encontra o seu portfólio de imóveis; e
  • Oscilação do mercado atual.

O mais sugerido é que você entre em contato com especialistas na área imobiliária para levantar todos os seus questionamentos sobre cálculo das cotas.

E o que dizer da segurança dos fundos imobiliários? Assim como já dissemos antes, todo investimento possui riscos, mesmo que menores em comparação com outros.

Como há diversos perfis de investidores, existe o risco de que os mais sensíveis à queda dos valores tragam prejuízos às negociações. Isso ocorre porque os fundos imobiliários possuem elementos característicos que, por um lado são similares aos de renda fixa e, por outro lado, se parecem com os de renda variável.

O maior prejuízo só ocorrerá no momento em que você vende suas cotas. É claro que, com o passar do tempo, a inadimplência e a baixa valorização das cotas podem fazer com que o investimento ‘caia no chão’. O impacto é direto.

Outros aspectos que podem afetar o seu investimento nos fundos incluem a gestão dos mesmos, atraso na construção dos imóveis e fatores indiretos, como catástrofes naturais, política e fraude.

Mas ainda assim, investir em fundos imobiliários ainda é dos melhores meios de garantir que seus recursos se elevarão com o passar dos anos.

Perguntas e respostas sobre os Fundos Imobiliários

Confira abaixo algumas perguntas comuns sobre investidores que estão começando suas aplicações em fundos imobiliários

1) Basta enviar ordem de compra na quantidade de cotas pelo HB?

Sim, como se faz para comprar ações por exemplo

2) Numa emergência, tenho liquidez para vender as cotas no preço de mercado?

Apesar de não ter a mesma liquidez de ações, para pequeno investidor é tranquilo, consegue vender a mercado sem problema

3) Os rendimentos são pagos mensalmente e creditados na conta da corretora?

Os rendimentos são depositados em sua conta na corretora. A maioria dos Fiis pagam mensalmente, porém há alguns que pagam com periodicidade diferentes.

4) A taxa de administração é cobrada do total investido ou existe taxa de performance sobre o rendimento?

O rendimento que você recebe é livre de taxas de administração e performance. Essas taxas são descontadas do lucro do fundo antes de distribuir aos cotistas.

5) IR? Tabela regressiva?

Imposto de renda sobre os rendimentos de fundos imobiliários são isentos (exceto para o investidor que tiver mais de 10% das cotas do fundo)

Imposto de renda sobre a valorização da cota é de 20% sobre o lucro. Se comprou um fundo por R$ 100,00/cota e vendeu por R$ 110,00, teve um lucro de R$ 10,00/cota. Nesse exemplo vai paga R$ 2,00/cota de IR.

E você? Já escolheu o tipo de investimento que fará?

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